編者語： 有一個事實是：凡是有購房意向、并且相信每一次的調(diào)控會有效果的朋友，都會感到沮喪。－－因為他們錯過了買房時機，錯過了體驗房屋增值的快感、錯過了體驗了沒有剛上列車的懊惱感。 今天，且聽專家許小年教授對于房地產(chǎn)行業(yè)運行規(guī)則的解讀。

許小年：捅破房地產(chǎn)的那層窗戶紙

房價問題，是一個綜合的經(jīng)濟問題，需要全盤考慮。

第一，政府為什么拼命印鈔票？歸根結(jié)底還是美國在印。美國拼命量化寬松，如果中國不印，就是傻子。所以中國明知道印多了鈔票會通貨膨脹，也要拼命印，而且印的比美國更厲害。

第二，多印的人民幣怎么辦？美金是全球硬通貨，多印了，全世界人民幫著一起稀釋，一起承擔(dān)美國的通貨膨脹，這叫通貨輸出。中國也想學(xué)美國，讓人民幣變成硬通貨，或者有限范圍比如東亞的硬通貨，可惜美國絕對不會同意，因此，多印的人民幣只有一條路：在國內(nèi)通貨膨脹。
 
第三，中國嚴(yán)重的通貨膨脹后果是什么？參考1949年的金圓券，還有1989年的事情。嚴(yán)重的通貨膨脹后果肯定是政府垮臺。政府雖然貪婪，但是并不傻。因此，可以有適度的通貨膨脹，但是不會坐視惡性通貨膨脹。

第四，如何處理嚴(yán)重的通貨膨脹？政府的處理方法，就是挖一個超大的坑，把錢囤積在里面，不讓它流動，這樣多余的錢就不會進入民生市場，對糧食等基本生活用品形成沖擊。這就是周小川一直在做的事情。房價一直在漲，囤積了大量超發(fā)的貨幣。

第五，房價惡性上漲的后果是什么？房價惡性上漲，結(jié)果就是大多數(shù)人買不起房子，后果也很嚴(yán)重，可能導(dǎo)致群體事件和政局不穩(wěn)，因此，房價可以漲，但是不能惡性上漲。政府必須對漲幅有所控制，同時加強保障房建設(shè)。讓最窮的人，最有革命性的人，在郊區(qū)有個小房子住，免得他們起來鬧事。

第六，如果房市崩潰，下跌一半甚至更多，后果是什么？后果就是銀行呆賬急劇增加，銀行面臨破產(chǎn)。同時有很多行業(yè)倒掉，或者凋敝，造成失業(yè)增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。所以，房價可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內(nèi)。

第七，大家都知道，賣地財政給政府帶來了滾滾財源。但這吃的是斷子絕孫飯，土地一旦賣光，就不會有后繼收入了。大家不要覺得遙不可及，看看蘇州就知道了。因此，必須找到一個替代的財源來填充政府的收入。這就是房產(chǎn)稅。所以，房產(chǎn)稅的推出，是板上釘釘?shù)氖虑�，只是時間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來，主要原因還是因為壓力太大，來自貪官們的壓力。但等他們認(rèn)清形勢，出完貨之后，這把刀子就會放到老百姓的脖子上。

第八，政府會放棄房地產(chǎn)業(yè)作為支柱行業(yè)嗎？不會�？纯闯擎�(zhèn)化，在不遠(yuǎn)的將來，將有數(shù)以億計的農(nóng)民搬進城鎮(zhèn)居住。房子從哪里來？還不是靠開發(fā)商建房子。再仔細(xì)看看各地的大開發(fā)商，以上海為例，50大開發(fā)商里面，有七成是國有或者政府背景的開發(fā)商。政府不可能放棄他們。

第九，政府調(diào)控的目的是什么？上面可以得出推論，調(diào)控的目的，既不是為了讓房價上漲，更不是為了讓房價下跌。目的是為了挖更大的坑，儲蓄更多的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，后果不堪設(shè)想。

第十，為什么通過交易環(huán)節(jié)征重稅，而不是持有環(huán)節(jié)交稅？因為在持有環(huán)節(jié)交稅，就會造成大量拋盤，嚴(yán)重的甚至造成市場崩潰。所以要在交易環(huán)節(jié)征稅。交易環(huán)節(jié)征稅，以及限購的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正地剛需購買第一套房子。打個比方，市場上本來有100套房子，每套一萬塊，那么市場上頂多需要100萬的資金就行了，后來，新建了200套房子，每套房子的價格變成了10萬塊，如果這300套房子全部進入市場交易，就需要3000萬的資金，需要銀行提供這么多資金，會造成進一步的通貨膨脹壓力。所以現(xiàn)在政府調(diào)控的思路，就是盡量凍結(jié)交易，把錢變成凝固的水泥，握在老百姓手里，變成紙上財富，不能輕易套現(xiàn)。

第十一，房價取決于什么？房價是漲是跌，并不取決于政府的調(diào)控，而是取決于人民幣對美元的走勢。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就涌進中國，由于強制結(jié)匯，所以政府就被迫發(fā)行更多人民幣，形成通貨膨脹壓力。如果美元走強，人民幣開始貶值，那么外資涌出中國，人行被迫收回人民幣，將儲備的美元還給外資企業(yè)，流出中國，于是通貨膨脹壓力減小，市場上人民幣減少，房價就下跌。所以，房價的漲跌基本上取決于人民幣美金的走勢。從過去幾年的人民幣走勢圖和房價上漲圖來看，兩者驚人地重合。

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