7月5日，《中國建設報》刊發(fā)中國建科所屬中國城市建設研究院有限公司（簡稱中國城建院）副總經(jīng)理、總工程師趙文斌題為《倡導“四驅(qū)型城市更新”新范式》的文章，以超常規(guī)的思維破局，探索“四化”路徑，驅(qū)動“四驅(qū)型城市更新”新范式，激活城市內(nèi)生動力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
趙文斌
中國城建院副總經(jīng)理、總工程師
教授級高級工程師
實施城市更新行動是推動城市高質(zhì)量發(fā)展、建設美麗城市的重要抓手。但不可否認的是，動力不足和持續(xù)力不夠仍然是城市更新實施中的突出難題。因此，城市更新需要深入貫徹“城市生命體”理念和“綠色金融”理念，以超常規(guī)的思維破局，探索“資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)金融化、金融資金化、資金項目化”路徑，倡導以政策“組合拳”驅(qū)動權益更新、雙資“先手棋”驅(qū)動空間更新、產(chǎn)業(yè)“連環(huán)招”驅(qū)動功能更新、體檢“指揮棒”驅(qū)動要素更新為切入點的“四驅(qū)型城市更新”新范式，激活城市更新內(nèi)生動力，實現(xiàn)跨領域、跨地域、跨時空的均衡可持續(xù)發(fā)展。
以政策“組合拳”驅(qū)動權益更新
城市更新是一項涉及政府多部門、社會多方面的綜合性活動。因此，打出政策“組合拳”成為城市更新的首要任務，將有助于驅(qū)動權益更新，調(diào)動各方積極性、實現(xiàn)合作共贏。
建立運作機制。建立城市更新協(xié)調(diào)推進機制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全域城市更新工作，明確城市更新的方向、重點任務和實施路徑。構建城市更新法規(guī)體系，出臺地方性法規(guī)或政府規(guī)章，加強頂層設計、明晰工作規(guī)則。發(fā)揮多元主體主觀能動性，探索“政府引導、市場運作、公眾參與”的城市更新可持續(xù)發(fā)展模式，變“要我更新”為“我要更新”。
提高供給質(zhì)量。梳理既有城市規(guī)劃、建設、治理政策，重點從規(guī)劃、土地、金融、財稅、拆遷、安置、建設等方面加以完善，有效釋放政策“紅利”，切實保障公眾利益。密切關注項目實施主體的實際需求，精簡城市更新項目的行政審批、不動產(chǎn)登記、運營維護等事項及環(huán)節(jié)，降低制度性交易成本，激發(fā)市場主體活力，推動項目順利實施。
強化監(jiān)管效力。建立城市更新項目入庫審批制度，以行政手段為優(yōu)質(zhì)項目快速立項“保駕護航”。開展城市更新項目的全生命周期監(jiān)管，對違法、違規(guī)行為及不良現(xiàn)象起到防微杜漸作用。發(fā)揮地方各級人大代表和政協(xié)委員的作用，匯集反映人民群眾的意見建議，督促落實城市更新各項工作，保證工作實效。
以雙資“先手棋”驅(qū)動空間更新
城市更新對項目實施主體的資金籌措與資產(chǎn)盤活能力要求高。因此，下好雙資“先手棋”成為城市更新的重要手段，將進一步驅(qū)動空間更新、實現(xiàn)資產(chǎn)顯著增值。
吸引社會資本。科學劃定城市更新單元（片區(qū)）范圍，合理搭配經(jīng)營性項目、準經(jīng)營性項目及公益性項目，增強社會資本對項目盈利的預期。推動政銀企深度合作，由地方政府牽線、屬地國企牽頭，吸引銀行、非銀行金融機構及民間資本參與城市更新。對不同類型城市更新項目涉及的地方政府一般性收費、建設領域公共配套設施服務收費等實行減免，不動產(chǎn)注銷首次登記應免除相應交易間稅費，切實降低市場主體的運營成本。
加大資金支持。統(tǒng)籌住建、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)保、文旅、水利等相關領域?qū)ｍ椯Y金，加大對城市更新項目的財政獎補力度，發(fā)揮財政資金在項目前期的撬動作用。在保障公共利益前提下，鼓勵將可經(jīng)營、可出租、可出售的資產(chǎn)通過特許經(jīng)營、社會投資人+EPC、EPC+O等市場化模式多渠道融資。綜合運用銀行貸款、政策性開發(fā)性金融貸款、企業(yè)債券、資產(chǎn)證券化（ABS）、不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等金融工具，助力城市更新項目可持續(xù)發(fā)展。
盤活存量資產(chǎn)。系統(tǒng)梳理城市更新項目中存量和改擴建有機結合的資產(chǎn)，重點盤活存量規(guī)模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施類資產(chǎn)，合理搭配形成多門類自然資源資產(chǎn)組合包。聚焦城市更新區(qū)域范圍內(nèi)的低效存量資產(chǎn)，從豐富供地方式、變更用地性質(zhì)、辦理產(chǎn)權、減免稅費等方面給予政策支持。推動城市更新實施主體由“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;運營商”，承擔城市更新項目全生命周期的投資建設運營，做大有效資產(chǎn)，提升運營能力，獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，后期通過資產(chǎn)再評估實現(xiàn)再融資、再建設、再更新。
以產(chǎn)業(yè)“連環(huán)招”驅(qū)動功能更新
經(jīng)濟增長是城市發(fā)展的基本動力，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的深度決定了城市更新的高度。因此，出好產(chǎn)業(yè)“連環(huán)招”成為城市更新的主要方式，將會大幅度驅(qū)動功能更新、促進新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。
優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。分析現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結構，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，統(tǒng)籌城市更新項目空間布局，滿足“退二進三”發(fā)展需要。將產(chǎn)業(yè)運營前置，把市場需求融入城市更新方案，實現(xiàn)從“土地收入平衡”到“市場化運營平衡”的轉(zhuǎn)變，保障產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。通過“騰籠換鳥”向存量要空間、向空間要產(chǎn)出，提升“畝產(chǎn)效益”，推動資源要素向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚。
創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)模式。通過存量建筑用途轉(zhuǎn)換與使用功能兼容，盤活存量資源，提升土地使用和資金利用效率。利用城市更新項目的正向現(xiàn)金流效應吸引人才和企業(yè)，推動科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級。以創(chuàng)新驅(qū)動為引領，以加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力為主旨，為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)提供高品質(zhì)、低成本、定制化的產(chǎn)業(yè)培育空間。
助力產(chǎn)業(yè)融合。在全域視角下，將城市內(nèi)不同區(qū)域、不同產(chǎn)業(yè)領域的城市更新項目進行有機組合，實現(xiàn)資源共享、產(chǎn)城融合。打破傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)界限，通過城市更新項目將關聯(lián)產(chǎn)業(yè)串聯(lián)成網(wǎng)，實現(xiàn)同一產(chǎn)業(yè)上下游、關聯(lián)產(chǎn)業(yè)間的深度融合。產(chǎn)業(yè)融合促進空間融合，將會加強空間的集約利用和功能復合，進一步滿足人的多樣化需求。
以體檢“指揮棒”驅(qū)動要素更新
無體檢、不更新，城市體檢能為城市生命體“防未病”“治已病”。因此，用好體檢“指揮棒”成為城市更新的必要前提，將有利于驅(qū)動要素更新、系統(tǒng)治理“城市病”。
構建工作機制。構建“政府主導、部門協(xié)同、公眾參與、專家指導”四級聯(lián)動的城市體檢工作機制，充分調(diào)動社會各界力量參與。加強城市體檢與城市更新專項規(guī)劃、項目策劃、年度計劃等工作的無縫銜接，形成發(fā)現(xiàn)問題到解決問題的完美閉環(huán)機制。建立“一年一體檢、五年一評估”的常態(tài)化體檢評估機制，持續(xù)對城市進行全面健康檢查與診斷。
完善指標體系。以住建部城市體檢指標為基礎，對照“四好”目標，結合本地人民群眾身邊的急難愁盼問題，調(diào)整優(yōu)化相關指標。根據(jù)城市特色、發(fā)展目標、發(fā)展定位和職能，因地制宜新增特色指標，構建可評價、可感知、可量化的城市體檢指標體系。重點關注在上一年度城市體檢中分值明顯偏低的指標，持續(xù)監(jiān)測并督促對城市運行短板弱項的改進。
促進成果運用。將城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題短板作為城市更新行動的重點，以“問題—行動—項目”為路徑，把體檢結果應用到具體城市更新項目之中。發(fā)揮基層政府接地氣、察民情的特點，將體檢結果與群眾意愿相結合，形成社區(qū)層面更新臺賬，實現(xiàn)精準定位、實施到位。將城市體檢數(shù)據(jù)納入城市信息模型（CIM）、“數(shù)字住建”等平臺建設，構建動態(tài)管理、及時更新的數(shù)字化管理系統(tǒng)。
素材來源：中國建設報
